利好頻出成交活躍 北上廣深擔綱樓市反彈主力軍
政策持續放松，無疑是樓市企穩回升的最大助力。今年以來央行連續降準、降息，再加上公積金新政出臺，樓市成交明顯回暖。機構統計數據顯示，4月全國主要城市新建商品住宅的成交量出現瞭環比、同比雙增長，其中一線城市的增幅最為明顯。分析人士認為，從過去的經驗看，政策步入寬松周期後，樓市回暖的力度將加大，但不同城市之間的分化可能加劇。其中，一線城市預計會成為市場量價反彈的“主力軍”，二三線城市仍需面對去庫存壓力。
政策有望持續寬松
5月10日，央行決定下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。購房者稱其為“最好的母親節禮物”。對於資金鏈偏緊的房地產企業來說，降息無疑會降低融資成本，改善資金基本面狀況。中國指數研究院分析指出，去年11月以來，央行已多次降準降息，寬松政策釋放的流動性應已傳導至房地產行業。從加權平均貸款利率中也可以看出，一般貸款加權平均利率由2014年9月的7.33%降至6.92%，房地產企業融資成本有所降低。
就房地產調控政策而言，今年以來利好頻出。3月30日，央行、住建部、銀監會聯合發佈《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》，宣佈將二套房首付比例降至四成，對於使用公積金購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房並已結清貸款的傢庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。
房屋信貸免費估貸怎麼貸款比較會過件別墅信貸年息借貸增貸轉貸在上述“330新政”出臺後，各地即進入地方細則落地的高峰期。先後有浙江、遼寧、上海、江蘇等地出臺新的公積金政策，且“330新政”出臺後不到一個月，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市已經全部調整瞭已有的公積金政策。
“五一”小長假前夕，廣東佛山宣佈，自5月1日起全面放開限購：不再對在佛山行政區域內購買住房(含新建商品住房、存量住房)的佛山戶籍居民和非佛山戶籍居民進行購房資格審查。這意味著佛山為期4年的住房限購結束，佛山也成為廣東省內第一個全面放開住房限購的城市。
分析人士指出，從去年四季度以來的政策調整力度和持續性來看，樓市目前已經迎來瞭政策寬松周期，二季度樓市反彈力度或繼續加大。
一線城市成交活躍
央行再度降息，無疑會提振樓市成交，“330新政”出臺後的市場表現已經顯露出回暖跡象。
從開發商角度看，推盤熱情極大提高。以深圳為例，中原地產監測顯示，4月份深圳全市共有24個項目開盤或加推，供應3916套共40萬平方米住宅，尤其是4月最後一周，11個項目集中入市，使得新房市場氣氛迅速回暖。4月入市的項目開盤情況較2、3月有明顯好轉，半數項目開盤銷售率都在九成以上，開盤即“日光”的項目更是達到6個。
“日光盤”更為頻繁的出現，折射出樓市成交的活躍。易居地產研究院監測數據顯示，2015年4月份，30個典型城市新建商品住宅成交面積為1657萬平方米，環比增長15.1%，同比增長30.8%。該機構指出，2015年1-2月份房企推盤力度有所減弱，市場成交量隨之下滑。3月份，房企推盤力度有所加大，購房者入市節奏也開始加快，這使得成交量得以上升。4月份“330新政”效應凸顯，市場成交同比增長三成。在30個城市中，有19個城市的成交量出現瞭環比增長態勢。同時，與往年同期相比，今年4月份成交是近5年來最好水平。
分不同城市來看，上述機構的統計顯示，4月份30個典型城市成交同比增幅曲線的走勢大體一致，均出現瞭上升，但一線城市的上升幅度最為明顯。據統計，4月份四個一線城市新建商品住宅成交面積為341萬平方米，環比增長36.4%，同比增長59.2%。該機構分析稱，3-4月份，一線城市房企的推盤力度加大，購房者入市節奏加快，市場成交量出現上升符合預期。北上廣深四個城市環比增幅分別為49.8%、59.3%、31.8%和-12.9%，同比增幅分別為70.7%、63.3%、49.6%和45.5%。
相比之下，4月份15個二線城市新建商品住宅成交面積為1045萬平方米，環比增長12.4%，同比增長25.0%；11個三線城市新建商品住宅成交面積為270萬平方米，環比增長4.3%，同比增長25.5%。
價格方面，來自中國指數研究院的監測顯示，4月十大城市住宅均價為18961元/平方米，環比上漲0.12%。具體來看，十大城市中深圳、武漢、南京、北京、成都、上海、天津7個城市房價環比上漲，上漲城市個數較上月增加4個。其中，深圳上漲1.09%，居首位，四大一線城市中，僅廣州出現下跌，但跌幅在1%以內。
分析人士認為，“330新政”對公積金政策作出調整後，央行近期又降準、降息，激發瞭市場熱情。隨著政策影響不斷顯現，開發商推盤和購房者入市的積極性得以提高，使得樓市成交量和價格均出現不同程度的反彈。
市場回暖大勢所趨
隨著政策進入寬松周期，整體看，樓市在二季度繼續回暖已是大勢所趨。
中國指數研究院認為，2015年二季度在季節性因素及貨幣政策利好影響下，房地產業有望企穩回升，商品住宅銷售面積環比增速將顯著加大，整體庫存狀況有望得到改善；二季度房企加大推盤力度也將促使市場新上市面積環比顯著回升。
易居地產研究院報告指出，目前購房者入市節奏在加快，這土信貸嘉義新港土信貸與市場預期的轉變有關。受此影響，5月份市場成交量有望繼續攀升。其直接效應是，房價反彈具備更紮實的基礎。尤其對於部分一二線城市而言，二季度市場成交反彈力度將更大，部分區域房價止跌反彈的節奏會加快。
國海證券研報認為，目前地產成交已進入季節性回暖通道，重點城市一、二手商品住宅交易均呈現加速回暖態勢。此前處於觀望的需求有望在降息促進下加快入市步伐，配合開發商加大推盤力度，市場成交在5、6月份供需兩旺中持續復蘇將是大概率事件。
但由於不同城市之間的待消化庫存存在差異，區域樓市走勢分化也將加劇。根據易居地產研究院的統計，截至3月，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3600、18714和4250萬平方米，同期一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為11.4、15.7和20.5個月，庫存壓力大小不言自明。
國海證券研報也指出，庫存方面，重點城市住宅可售面積仍處於高位，去庫存周期中企業新開工及土地投資難有超預期表現，所以仍然維持房地產投資增速在四季度之前難有明顯改善的判斷。價格方面，近期一線城市一、二手房價格均出現環比上漲，土地資源的稀缺性使一線城市更受增量市場青睞，一線城市房價將率先進入上行通道，而二、三線城市庫存高企仍是未來一段時間的常態，整體價格上漲動力不足。
分析人士認為，目前看，由於庫存壓力大於一線城市，二三線城市未來仍將以消化庫存為主。就成交量和價格而言，一線城市將成為樓市反彈的“主力軍”。
新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150513/3113085.shtml
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