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  現實案例之反駁：價格換銷量

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  大多數人對生活是充滿美好向往的，希望"我有一所房子，面朝大海，春暖花開"，但現實是殘酷的。

  更重要的是，一般住宅銷售面積2009年以來是維持增長的，而高端住宅商品房銷售面積是遞減的。這說明危機之後高收入階層的房地產消費或投資減少，近幾年火爆的房地產市場更多是中低收入階層在推動(某種意義上也就是所謂的"剛需"群體)，尤其是2013年房地產調控實質上的放開。

  一個購房者調查的反駁

  毛大慶還透露，萬科做瞭個測試，一個樓盤價格賣到2.8萬元~2.9萬元/平方米，購房者人數立刻下降；賣到3萬元/平方米，購買下降得就更明顯；另一個在北京亦莊的3.6萬元/平方米的項目，開盤後賣瞭40%，後面的量就走得很慢很慢瞭。可見市場的價格承受空間和區間是非常明確的。

  一盒快餐因為種種因素漲價兩三元，比例雖高但也可以接受，而房子漲起價來豈是區區幾元瞭事，就連租金漲起來都很嚇人。

  2013年的住宅類商品房銷售面積創歷史新高，達11.57億平方米。但這可能是一個歷史高點，甚至是歷史最高。

  筆者一位就職於碧桂園的同學解釋，行業從業人員說"剛需"的意思，即是自住型需要，包括婚房、改善、首置等，隻是普通人員沒有經濟學概念，不知經濟學裡的"剛需"為何。

  此外，剛性需求是指對商品的價格變動不敏感，是相對於彈性需求而言的。房子顯然不是。

  左邊這張圖描述瞭1997年以來的高端住宅(別墅、高檔公寓類)商品房銷售面積變遷，2007年之前一般住宅和高端住宅銷售面積趨勢一致。但2008年高端住宅商品房銷售面積較2007年銳降37%，遠勝於一般住宅銷售面積15%的降幅。

內容來自sina新聞

  回到正題，確實遇到不少硬著頭皮攢著三代的積蓄一朝堆在房子上，但沒見多少瞅著房價跳漲還死命往裡沖的。人不吃飯會餓死，但沒見到沒買房就會餓死，要知道，住房存在很多不同層次的替代物，如不同層次的租房、保障房，甚至目前市面上出租的集裝箱等。

  順便吐個槽，幾年前，筆者的老房東某日不請自來，說道："我最近買面包，從9塊漲到12塊瞭，咱們這房租是不是也該漲一漲瞭？"怪我們太實在，當初基於信任沒有續簽合約。

  也許地產商不高興瞭，會說道，你到某個城市要住房，你結婚要婚房，生瞭孩子還得換大一點的房子，這不是剛需嗎？

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-12/08172905078.shtml

  不是！這不過是需要，甚至不是有效需求，先簡單用民間二胎房貸轉銀行一個調查數據來說明。

  相反，一些明智的開發商不再抱著"剛需"的死腦筋，用降價來吸引需求。

  數據顯示，2014年5月份萬科實現銷售面積122.9萬平方米，銷售金額145.4億元，環比分別增長12.44%及14.04%，成為今年以來表現最突出的單月。前五個月，萬科累計實現銷售面積647.3萬平方米，銷售金額815.2億元，也較2013年同期分別增長瞭7.0%和16.2%。

  另外，根據德意志銀行5月底對大型發展商的調研，隨著推盤量的上升，各傢5月份的銷售業績普遍優於4月。此外，該機構對多個一二線城市的調研也顯示，個別項目通過降價10%~15%即能換來理想的去化表現。

  萬科副總裁毛大慶也曾私下表示，市場中90%以上的購房者對臨界點特別敏感，2014年4月萬科北京的萬科橙項目，定價2.2萬元/平方米，在市場上引起"軒然大波"，4小時賣光。

  但說實在話，"剛需"說法堪稱流毒無窮。在經濟學語言中，剛需全稱剛性需求，即對某種商品的需求受價格變動影響較小。那麼，房子是"剛需"類商品嗎？顯然不是。

  這從實質上說明瞭房地產並不是剛需物品，隻要降價讓利，需求就來瞭，這還不夠彈性嗎？

  被透支的"剛需"

  再退一步講，即成功鎮二胎便"剛需"是這些年來的樓市購買主力，很遺憾的是，目前已基本上被透支瞭。

  不知何時，"剛需"一詞成為地產商鼓動購房者的最佳說辭，在鼓動之下，老百姓也覺得"剛需"是支撐房價的擎天柱。想來是某個自稱經濟學傢的傢夥的"庸作"。

  為何這麼說？原因有很多，如鄂爾多斯、溫州等局部性的房地產泡沫崩潰，人口老齡化以及人口紅利已過拐點、美聯儲逐步退出貨幣寬松等。這些本文暫且不表，來看個直觀的圖。

  世聯地產今年3月的一項調查顯示，盡管超過60%的人有改善居住環境的需求，但97%的人認為當前的房價承受起來並不容易。有需要但缺乏支付能力，這在經濟學上叫無效需求。

  指望"剛需"來抬轎的地產商們可以醒醒瞭，買方透支的市場從來隻有一種結果。大傢都懂的。

媒體稱房地產剛需是一個經典謬誤 堪稱流毒無窮

  但經過這一漲，老先生漲出瞭甜頭，時隔10個月，又來瞭，又要漲租金。人在屋簷下，一定要低頭嗎？不，果斷搬出！結果他過瞭春節都沒把房子租出去。

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